Par Amandine GOUDE-DJESSIN – Comité Social et Droit des consommateurs
Bonsoir chers membres, cet exposé vient compléter l’exposé portant sur l’obtention du titre foncier présenté il y a quinze jours
Si j’ai décidé de vous écrire directement à travers ce forum, c’est pour un sujet qui me parait très important surtout pour les béninois que nous sommes : la terre!
Le béninois peut manger du gari toute sa vie et économiser pour acheter un lopin de terre et quitter la location. Dans ce pays, tout le monde veut avoir sa terre. Ce qui fait que les terres coûtent chères et les litiges domaniaux sont énormes. Une chose est d’acheter les parcelles et les domaines et une autre est de les sécuriser. En effet, il y a deux semaines, nous avons suivi un exposé sur le nouveau code foncier qui est actuellement en vigueur en République du Bénin.
Ce nouveau code a apporté d’importantes réformes dans les procédures d’obtention des actes liés aux domaines et au foncier dans notre pays. Je vous fais part du résumé des notes que j’ai prises au cours de cet exposé afin de vous aider à sécuriser vos actes en respectant les nouvelles procédures.
1- Le nouveau code foncier a été voté en 2013 et promulgué la même année (2013).
Ce code prévoit une période transitoire de 5 ans avant qu’il ne soit mis en application dans sa globalité. Cette période de transition prendra fin en 2018. Cela veut dire que l’ancien régime et le nouveau régime cohabiteront jusqu’en 2018. La plupart des décrets d’application ont été déjà pris mais il reste d’autres décrets comme celui fixant les coûts de chaque acte. C’est pourquoi, tous les actes sont aujourd’hui presque gratuits jusqu’à ce décret.
Par exemple, avant, pour enregistrer une convention de vente aux domaines, il fallait payer 8% du prix d’achat et des pénalités mais aujourd’hui, c’est gratuit (sauf que vous allez payer 4800 F pour les frais de timbres). Selon les conférenciers, le décret concernant les coûts sera probablement pris dans le budget des finances 2017. C’est pourquoi, vous devez maintenant enregistrer le plutôt possible vos conventions de vente ou actes fonciers qu’ils soient affirmés ou non.
L’enregistrement se fait à l’Agence Nationale des Domaines et du Foncier (ANDF).
2- Une autre réforme apportée est la déclaration IFU.
Avant de faire tout acte, l’acheteur et le vendeur doivent désormais avoir un numéro IFU. Sans numéro IFU, vous ne pourrez rien faire. Comme la plupart des propriétaires ont du mal à mettre la main sur les vendeurs de parcelles, le gouvernement a autorisé exceptionnel depuis quelques jours le IFU du propriétaire uniquement. C’est une mesure transitoire. Mais désormais, en achetant une parcelle, avant de verser les sous, exigez un IFU du vendeur. Pour avoir l’IFU, il faut aller aux services des impôts au bureau 23 avec les pièces suivantes :
deux photos d’identité,
une copie d’acte de naissance,
une copie de votre carte d’identité et
une attestation de résidence.
C’est aussi gratuit !
3- Selon la nouvelle loi, jusqu’à ce que le décret fixant les coûts soit pris, pour faire signer les conventions de vente et obtenir d’autres actes liés aux fonciers à la mairie, cela est désormais gratuit.
Vous n’avez plus besoin de donner 25 000 F aux délégués, 35 000 Fau CA etc. Mais selon le directeur de l’ANDF, certaines mairies continuent d’arnaquer les usagers en exigeant des sous avant de signer les conventions de vente. Selon le directeur, certaines mairies ont même pris des arrêtés illégaux afin de renflouer leurs caisses. Il nous a dit qu’il a déjà envoyé des courriers à tous les maires.
Les préfets en ont fait également.
Il nous a dit que dès la semaine du 26 Septembre prochain, une équipe de son agence parcourra les mairies afin de leur expliquer le contenu du nouveau code.
Selon le directeur, si un délégué, un CA ou un maire nous demande de verser quoique ce soit avant de signer une convention de vente, posons-lui ces deux questions :
Ces frais reposent sur quelles lois ?
Peut-il nous délivrer un reçu ?
S’il maitrise le nouveau code, il nous signera les actes sans sous.
Sinon, nous pouvons le traduire devant la justice.
Mais selon le Directeur de l’ANDF, beaucoup ignorent leurs droits et se font gruger ou préfèrent donner les sous exigés pour vite finir.
Nous avons donc le choix : soit nous exigeons le respect de nos droits ou nous participons à la corruption.
4- Avec le nouveau code, il n’y a plus de Titre Foncier communément appelé TF.
Le thème titre foncier est désormais remplacé par le Certificat de Propriété Foncière pour les parcelles situés dans les villes et le Certificat de Propriété Foncière Rurale pour les domaines situés dans villages et les zones rurales.
Les titres fonciers obtenus avant la loi sont encore valables.
Pour obtenir ce Certificat, tout a été simplifié :
– une demande à retirer à l’Agence,
– 2 copies de levée topographique,
– une attestation de recasement pour les zones déjà loties ou une attestation de détention coutumière pour les parcelles situées dans les zones rurales,
– une copie de la convention de vente affirmée et enregistrée,
– une copie de carte d’identité et une provision à calculer à bases du prix d’achat en attendant le décret qui fixera les coûts.
La loi prévoit une période au plus 120 jours pour obtenir le Certificat de Propriété Foncier pour les nouveaux dossiers qui seront déposés. Une fois que le Certificat vous sera délivré, la loi prévoit une période de 5 ans où le certificat peut être remis en cause si entretemps, il y a fraude à un niveau.
Après 5ans, le Certificat devient inattaquable. Pour les dossiers de titre foncier en cours avant l’adoption de la loi, la procédure continuera.
Le CPF ou le CPFR sont les seuls actes de propriété foncière reconnus par la loi.
Mais à défaut du Certificat, les propriétaires peuvent avoir les actes suivants :
– un Certificat Administratif (avec le nouveau code, ne perdez plus votre temps et votre énergie à obtenir cet acte, de l’attestation de recasement ou attestation coutumière, vous pouvez aller directement au titre foncier) ;
– une attestation de recasement pour les zones loties ou une attestation de détention coutumière,
– un Certificat de mutation ou au minimum la convention de vente affirmée.
Mes frères et sœurs, courez pour faire affirmer vos conventions dans les mairies. C’est le minimum ! Sans l’affirmation, la convention de vente sous seing n’a aucune valeur même enregistrée.
5- Il a été créé une Agence dénommée, Agence National des Domaines et du Foncier.
Cette agence est située en face de l’église Catholique Sainte-Rita de Cotonou. Il est prévu la création de 14 autres agences communales à travers le pays, avant la fin de l’année. Pour plus de renseignements, rendez-vous à l’Agence de Cotonou ou à l’agence de votre localité. Il est prévu à terme la création d’un Guichet Unique pour les formalités foncières.
Chers responsables, frères et sœurs, courez vite vers l’Agence pour avoir plus d’informations, régulariser vos actes et bénéficiez de la gratuité des actes avant que le décret fixant les coûts ne soit pris, probablement dans le budget 2017.
Faites de même pour les conventions de vente des églises.
Pour ceux qui ont un peu de moyens, ils peuvent solliciter les services des notaires qui seront obligatoire selon le nouveau code.
Enfin, je propose que l’Eglise dispose dans chaque région un spécialiste des questions foncières. L’essentiel n’est pas seulement d’acheter des parcelles ou des domaines, il faut aussi les sécuriser. Il ne faut pas après qu’on nous demande de prier lorsqu’il aura litige. Nous avons beaucoup de sujets pour lesquels nous devons prier au lieu de perdre le temps pour des problèmes qu’on aurait dû éviter. Gérons donc avec anticipation. Vous pouvez acheter le nouveau code foncier dans les librairies, Il y a aussi des livres qui sont sortis et qui font le résumé du code et abordent des cas pratiques. Nous n’allons pas faire la publicité.
Dans les librairies, vous trouverez la documentation sur le nouveau code. C’est maintenant que nous voulons commencer les choses à zéro (affirmation et enregistrement de la convention de vente).
Nous nous étions contentés de simples conventions sous seing.
Faites-en autant pour vous-mêmes et vos églises.
Pour nos frères et sœurs qui sont à l’extérieur et qui ont des parcelles au pays, il faut qu’il se renseigne au niveau du Service des impôts afin de voir s’ils peuvent obtenir le IFU par procuration. Ils pourront faire enregistrer leurs propriétés par un intermédiaire
